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一、案情介绍

2011年4月21日，安吉某房产公司股东兼法人郑某称因其投资的安吉某房产公司经营所需，向二位委托人贾某、陈某借款700万元。当日，委托人与郑某签订《借条》、《借款及担保协议书》，约定700万元借款的月利率为、连带保证责任等事宜。后委托人通过银行转账方式汇入郑某银行账户700万元。该借款到期后，郑某未能归还借款本息。

因郑某当时系安吉某房产公司的股东兼法定代表人，而且郑某称借款用于安吉某房产公司项目，故郑某与委托人以及安吉某房产公司最终达成一致以安吉某房产公司在售房屋进行抵债。2013年8月13日，委托人与安吉某房产公司签订《商品房买卖合同》九份，约定委托人向安吉某房产公司购买安吉县溪尚一品8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋，房款共计7601591元。其中601购房款为862267元、701购房款为869103元、801购房款为875939元、802购房款为796426元、902购房款为800738元、1101购房款为854944元、901购房款为880497元、1102购房款为、776627元、1001购房款为885050元。合同约定委托人应一次性支付购房款，购房款7601591元以2011年4月21日郑某向委托人所借的700万元的借款本息抵扣。同时安吉某房产公司应在2015年11月30日前交付房屋，在2016年2月28日前交付房屋权属证书。

后《商品房买卖合同》中约定的交房日期早已超过，但安吉某房产公司却迟迟未按合同约定交付8幢1单元901、1102、1001叁套房屋及办理权属证书；且经过委托人多方调查，得知安吉某房产公司在与委托人订立对于安吉县溪尚一品8幢1单元601、701、801、802、902、1101这六套房屋的《商品房买卖合同》后又已将房屋出售给他人并办理了相关登记手续，因此，委托人为维护自己的合法权益，委托本所严晓黎、郑燕萍律师，向安吉人民法院提起诉讼，要求继续履行叁套房屋的买卖合同和赔偿其他六套房屋损失等。

二、争议焦点

本案是否符合《最高人民法院审理民间借贷司法解释》第二十四条所规定的情形，及案涉《商品房买卖合同》系案外人郑某借款的担保。

叁、裁判要点与思路

法院审理认为：每套房屋的购房合同均只签订了一份，由委托人持有，不符合购房的正常程序。其次购房合同签订后，委托人并未将借条交付安吉某房产公司冲抵购房款，故借款关系并未转化为商品房买卖合同关系。综上，原、被告之间的商品房买卖合同关系不能成立，双方签订的商品房买卖合同系借款合同的担保。经法院向委托人（原告）释明变更诉讼请求后，原告坚持诉请，拒绝变更，故裁定驳回起诉。

四、经验总结

（一）本案系经二审指令继续进行实体审理的案件，原二审法院裁定中明确认定并无充分证据证明双方达成了担保的合意，现本案一审法院安吉法院在当事人未提交任何补充证据的情况下（即所有证据材料与原二审一致）作出各种推定认为案涉商品房买卖合同属于担保意思表示，属于主观臆断、不尊重法院裁判文书既判力的行为。

1.虽然案涉商品房买卖合同每套房屋的购房合同仅签订了一份，在形式上可能与一般的购房合同存在一些差异，但并不能因此否定已签订的买卖合同的效力，而认定其属于担保。

2.交付借条等借款凭证仅是案涉商品房买卖合同的附随义务，附随义务未履行不影响合同本身的意思表示，因安吉某房产公司与案外借款人的关系，借条等凭证未交付也不影响商品房买卖合同购房款抵偿条款的效力。安吉法院不能因为附随义务未履行而否定了房屋买卖合同本身的意思表示，认定其属于担保。

3.安吉法院因“贾某、陈某未在约定的交房时间经过后立即起诉”认定案涉商品房买卖合同并非真实意思表示而属于担保，不符合逻辑，属于主观臆断。

（二）安吉法院所依据的《最高人民法院审理民间借贷司法解释》第二十四条适用的前提条件是“在签订民间借贷合同的同时签订买卖合同作为担保，到期后借款人不能还款，出借人直接请求履行买卖合同的情形。”但本案的情形为委托人与案外人的借款到期两年后才由委托人与被安吉某房产公司签订了商品房买卖合同，故二十四条根本不适用于本案事实。故委托人已上诉，案件将进行二审。